Quando si parla di acquistare casa tra amici, salta sempre fuori la domanda “Perché tocca pagare così tanto uno che si limita a fare una firmetta su un pezzo di carta?!“. La risposta è semplice: quella non è affatto una “firmetta”! E ora ti spiego perché.
Compiti del Notaio
Anzitutto, il Notaio è un pubblico ufficiale super partes che deve garantire che:
- l’atto sia conforme alla volontà delle parti
- gli effetti giuridici della compravendita non vengano pregiudicati dai diritti di terzi sull’immobile in questione. In altre parole, garantisce che la casa che hai acquistato versando la cifra pattuita è davvero tua e che nessuno può portartela via facendosi forte di un diritto precedentemente acquisito sulla casa stessa.
Per far ciò, il Notaio deve effettuare gli accertamenti catastali e ipotecari. Ossia deve verificare le condizioni dell’immobile negli ultimi 20 anni attraverso le visure catastali e le visure ipotecarie.
Visura catastale
Le informazioni catastali sono pubbliche e l’accesso è consentito a tutti (ad eccezione delle planimetrie accessibili agli aventi diritto sull’immobile e loro delegati), pagando il relativo tributo. L’accesso gratuito, invece, è consentito solo ai titolari del diritto di proprietà o di altri diritti reali sull’immobile di cui si richiede la visura catastale.
Con la visura catastale si ottengono:
- i dati anagrafici degli intestatari dell’immobile
- il comune catastale dove si trova l’immobile
- i dati catastali identificativi dell’immobile (particella edificiale, subalterno, porzione materiale)
- la categoria e la superficie o il numero di vani che compongono l’immobile
- la rendita catastale
Visura ipotecaria
Questa visura consente di verificare:
- i dati anagrafici degli intestatari dell’immobile
- il comune catastale dove si trova l’immobile e i relativi dati catastali
- l’atto di provenienza dell’immobile
- il regime e la quota di proprietà
- l’iscrizione di eventuali ipoteche
- la trascrizione di eventuali pignoramenti, sequestri o domande giudiziali
- le eventuali annotazioni che modificano precedenti iscrizioni, trascrizioni o annotazioni (es. la cancellazione di un’ipoteca)
Come sceglierlo?
Visto quanto sopra, è chiaro che scegliere il Notaio da cui far seguire la compravendita non è una cosa da sottovalutare. Difficile dare un consiglio in proposito, perché né il passaparola, né l’importo del preventivo sono sufficienti per garantire che la scelta che faremo ci lascerà soddisfatti.
Il passaparola potrebbe essere un’opzione valida, se non fosse che spesso i pareri di amici, parenti e colleghi sono in netto contrasto tra loro. Quindi, val la pena provare a confrontarsi in proposito, ma non può essere l’unico criterio da utilizzare. Il passaparola, secondo me, viene utile per creare una rosa di nominativi da contattare e cui chiedere un preventivo.
Anche il preventivo, però, non è sempre d’aiuto: scegliere quello più economico o quello più costoso? E perché? Non è detto che il preventivo più economico equivalga per forza di cose a un servizio più scadente, come non è detto che quello più costoso coincida con un servizio professionalmente più attento e curato.
Quindi, che fare? Secondo me, una volta che si sono ottenuti dei nominativi con il passaparola e che si hanno anche i preventivi, l’ideale è recarsi di persona nello studio notarile e farsi spiegare il preventivo. Parlare con il notaio oltre a schiarire le idee sui punti dubbi del preventivo, aiuterà a capire se per come siamo fatti, possiamo instaurare con lui un rapporto di fiducia o meno. Le impressioni che ci si fa vedendo l’ambiente, il tempo che ci viene dedicato e il modo in cui veniamo trattati, credo siano essenziali nella scelta.
Documenti da portare
I documenti che deve fornire il venditore sono:
- dati anagrafici completi
- visura e planimetria catastale (che di solito procura il notaio)
- copia del regolamento condominiale
- elenco dei provvedimenti edilizi
- certificazione di abitabilità
- copia dell’atto di provenienza
- attestato della certificazione energetica
- contatti della banca in cui è accesa l’ipoteca
- eventuale contratto di locazione
- certificazione di conformità degli impianti e tabelle millesimali (il notaio non le chiede ma sono importanti per l’acquirente)
I documenti che deve fornire l’acquirente, invece, sono:
- dati anagrafici e stato civile
- contatti banca se si accende un mutuo
Al notaio vanno poi anche consegnati:
- copia eventuale preliminare registrato
- copia assegni o bonifici di eventuali acconti
- dati del mediatore
- fatture di mediazione
- copia dell’assegno o del bonifico del pagamento della mediazione
Compiti del Notaio dopo la firma della compravendita
In Trentino, a differenza del resto d’Italia, vige il sistema del Libro Fondiario in base al quale, per completare la compravendita è necessario intavolare l’atto nel rispetto della Legge Tavolare. Senza l’intavolazione, il diritto di proprietà non viene trasferito.
Il Notaio, quindi, entro 3 giorni dalla firma dell’atto, procede con l’intavolazione.
Considerato che nel resto d’Italia il sistema è diverso, per compravendite di immobili situati in Trentino è sempre preferibile affidarsi a un notaio che opera sul territorio Trentino.
L’Ufficio Tavolare si occupa poi di fare la voltura al catasto tramite una comunicazione ad hoc.
Infine, entro 30 giorni, il Notaio procede alla registrazione dell’atto all’Agenzia delle entrate.
Responsabilità del Notaio
Il Notaio è umano e, come tale, può sbagliare. La lettura dell’atto che viene fatta prima di firmare è importantissima e va seguita attentamente, verificando bene che i dati inseriti nell’atto (anagrafici tuoi, ma anche quelli identificativi dell’immobile) siano corretti. La cosa migliore da fare, però, è richiedere una bozza dell’atto di compravendita, così da poterlo leggere con calma prima del rogito.
Il Notaio ha una responsabilità civile, penale o disciplinare a seconda dei casi: civile, se si subisce un danno, perché è venuto meno ai propri doveri professionali; penale, nel caso in cui abbia agito commettendo un reato; disciplinare, se nella gestione dell’atto è venuto meno ai propri obblighi deontologici (es. se viola il dovere d’imparzialità).
Come previsto dai Principi di deontologia professionale dei notai, il notaio è tenuto ad attivarsi per la rettifica di errori, inesattezze od omissioni nei propri atti. (Qui il testo completo, art. 42, lettera “E”).
In ogni caso, è sempre bene leggere attentamente l’atto che si sta per firmare e potrebbe essere una buona idea quella di richiedere una visura catastale a 30 o 40 giorni di distanza dall’atto, in modo da verificare che sia tutto a posto.
Se stai vendendo casa, potrebbe interessarti anche questo post qui. Se, invece, la stai comperando, leggi qui.
lacasaimperfetta.com 